Как правильно, безопасно и выгодно купить дом, коттедж, дачу

Как правильно, безопасно и выгодно купить дом, коттедж, дачу

Число покупателей загородной недвижимости растет день ото дня, попутно множится и количество неправильно оформленных сделок и типичных ошибок. Сегодня "Собственник" расскажет о том, какие документы нужно спрашивать у продавца и какие ошибки чаще всего совершают покупатели загородного жилья.

"У продавца глаза были честные", "Он же нотариальную доверенность показывал", "Это был родственник моей лучшей подруги"… Каких только "весомых" доводов не услышишь от обманутых покупателей загородной недвижимости! А ведь большинство неприятностей происходит из-за пренебрежения элементарными правилами, по причине незнания основ. Какие моменты нужно иметь в виду, чтобы не попасть впросак?

На какие грабли при покупке дома наступают дважды

Из всех элементарных правил покупки загородного дома наиболее часто пренебрегают двумя – касающимися права собственности на землю и на дом. Покупатели забывают убедиться в том, что права собственности продавца на землю и на дом правильно оформлены и зарегистрированы. "К сожалению, распространена ситуация, когда покупатель дома закрывает глаза на то, что земельный участок принадлежит продавцу не на праве собственности, а, скажем, на праве пожизненно наследуемого дарения, – поясняет руководитель юридического отдела агентства недвижимости "Статус" Наталья Титкова. – В такой ситуации закон не дает возможности новому хозяину распоряжаться этим участком, например, впоследствии продать, да и сам договор купли-продажи дома на таком участке могут попросту не зарегистрировать".

Характерна и обратная ситуация. Покупатель соглашается приобрести дом путем совершения сделки купли-продажи земельного участка, на котором этот дом расположен. Поскольку дом продавцом не оформлен и не зарегистрирован, он считается самовольной постройкой, и зарегистрировать его новым владельцам не получится. По крайней мере, без нервов, судов и долгих лет мытарств по соответствующим государственным органам.

Ну, а что касается мошенничеств при сделках с загородной недвижимостью, то наиболее типичным из них является продажа земельных участков и домов по поддельной доверенности. "Приобретая загородную недвижимость по доверенности, всегда необходимо проверять, во-первых, ее подлинность у нотариуса, а во-вторых, реальность существования доверителя, – предупреждает Наталья Титкова. – Здесь нужно связаться с доверителем и проверить, жив ли он, действительно ли выдавал доверенность, по какой причине и т. д.".

Смотрим на документы

Одним словом, каким бы честным и располагающим к себе ни был продавец, как бы усердно вам его ни рекомендовали хорошие знакомые, ни в коем случае нельзя оставлять без внимания документы на дом и землю. В обязательном порядке при покупке загородной недвижимости необходим следующий набор документов:

Правоустанавливающие документы на дом. Это свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом и акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, если дом был непосредственно построен продавцом. Или же документы, подтверждающие право собственности продавца, возникшее по другим основаниям (договор купли- продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство + свидетельство о государственной регистрации права).

Технический паспорт домовладения. Он представляет собой единый документ, в который входят: план земельного участка, экспликация площади земельного участка, описание зданий и сооружений, назначение, техническое состояние и стоимость зданий и сооружений. Документ выдается областными БТИ по месту расположения недвижимости и должен иметь печать соответствующего БТИ.

Технический паспорт здания (строения) с поэтажным планом на каждое строение, находящееся на участке.

Выписка из домовой книги. Если дом пригоден для постоянного места жительства (ПМЖ), то необходимо наличие выписки из домовой книги о зарегистрированных на данной площади лицах. Даже если покупатель не собирается регистрироваться в приобретаемом помещении, выписка покажет, не покупает ли он недвижимость с обременением в виде семьи из пяти человек.

Правоустанавливающие документы на земельный участок, подтверждающие право собственности на этот участок. На этот пункт потенциальному покупателю следует обратить особое внимание. Земельный участок, на котором находится дом, должен быть у продавца не только правильно оформлен, но и обязательно находиться в собственности. "Необходимо идентифицировать именно право собственности, а не право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения продавца на указанный участок", – поясняет Наталья Титкова. Для этого требуются такие документы, как: свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор купли-продажи (дарения, свидетельство о праве на наследство). А также документы, полученные в результате приватизации земельного участка: постановления главы администрации о предоставлении участка в собственность, свидетельство о собственности на участок.

Кадастровый план земельного участка. Этот документ выдается районными отделами управления Роснедвижимости и содержит в себе непосредственно план границ земельного участка, а также сведения о категории земель, разрешенное использование участка, нормативная цена участка, площадь, сведения о правообладателях. "Кроме того, любое уважающее себя риелторское агентство при покупке загородного дома проводит стандартную юридическую проверку представленных продавцом правоустанавливающих документов на участок и на дом, – добавляет Наталья Титкова. – Изучаются основания приобретений продавцом домовладения, отсутствие обременений, запретов, арестов и др.".

Итак, вы покупаете дом. Поздравляем! У вас наверняка уже есть список приоритетов, которые беспокоят вас больше всего и при очередном знакомстве с потенциальным «тем самым домом» занимают всё ваше внимание. А вы уверены, что ничего не упускаете? Мы подготовили собственный список из шести пунктов, который обязательно поможет вам совершенно по-новому оценить объект недвижимости, а профессиональные советы нашего эксперта окончательно расставят все точки над «и».

1. Вход

Начинать осмотр лучше всегда с порога. Присмотритесь, насколько вам удобно входить-выходить из дома. Насколько вас и ваших домочадцев устраивает лестница, есть ли перила и нужны ли они вообще. Представьте себе ситуацию, что вы возвращаетесь домой после тяжёлого трудового дня, а с неба льёт как из ведра. Или ещё одна ситуация: вы несёте поднос с пирогом и чашками чая (вы ведь собираетесь сервировать завтраки на террасе?). Вас всё устраивает? Ставим галочку.

Есть довольно большое количество факторов, которые стоит принять во внимание при покупке дома. В комментариях ниже я рассмотрю только дома не старше 10–15 лет.

Самое первое, что нужно понять — для чего именно вам нужен дом: для постоянного проживания или для периодического его посещения. В первом случае дом может быть каменным (кирпич, пеноблоки и т.д.). В случае временного использования настоятельно рекомендую деревянные дома, они меньше подвержены температурным изменениям внутри. Если в каменном доме установлена современная система постоянного поддержания определённой температуры — это отлично. В противном случае вся штукатурка в доме начнёт отсыревать, покрываться плесенью и гнить.

Далее. Очень важен сам продавец. Если в его лице выступает сам хозяин, приглядитесь к нему. Адекватность в общении — показатель качественного продукта. Крупные девелоперы, дабы сохранить своё реноме, обычно строят на совесть. Частный же застройщик, который строит дом на продажу, может оказаться недобросовестным, и, скорее всего, продешевит с материалами.

По пути на осмотр дома первое, на что стоит обратить внимание, это инфраструктура. Отдалённость или близость основных трасс, социальных служб (полиции, скорой помощи и пожарной службы), наличие продуктовых магазинов, качество подъездных путей — всё это может снять много вопросов ещё до посещения самого объекта недвижимости.

2. Планировка

Это очень важно. Если вы планируете сервировать обеды и ужины в столовой, подумайте, сможете ли вы организовать её рядом с кухней и не носить тарелки через гостиную, например. У вас есть собака? Тогда санузел рядом с прихожей будет крайне актуален — иначе грязные отпечатки лап вы будете оттирать от пола по нескольку раз в день.

Достаточно часто люди покупают дома не через риэлтора, а по знакомству. В этом случае у вас есть возможность предварительно пообщаться с хозяином по телефону и выяснить следующие моменты:

Материал фундаментов и всего дома.

Наличие газа и датчика поддержания постоянной температуры.

Сколько выделено электричества и есть ли возможность увеличения мощности, в случае если таковой будет недостаточно. В среднем на дом площадью 250 кв. м. хорошо бы иметь 15–20 кВ электроэнергии.

Попросите прислать план участка с расположением дома, фото.

Обязательно узнайте, выполнено ли утепление водозаборной скважины — это даст вам возможность жить в доме круглогодично.

Узнайте конструкцию фундамента.

3. Размеры комнат

Этот пункт так же индивидуален, как и предыдущий. Кому-то нужны маленькие уютные комнатки, кто-то предпочитает минималистичные интерьеры и открытые просторные помещения. Для пущей уверенности вооружитесь рулеткой и убедитесь, что ваша любимая кровать удобно расположится в новой спальне, а диван пройдёт через двери гостиной. Подумайте о размере детской, возможно, через несколько лет вашему ребёнку понадобится гардеробная и собственный санузел.

4. Окна

Где они расположены, каких они размеров и насколько хороши рамы? Поменять стеклопакеты, конечно, не проблема, но это лишние расходы. Сможете ли вы обустроить уютную гостиную, окна которой не придётся занавешивать? Достаточно ли вам солнечного света на кухне, и если нет, готовы ли вы тратить силы и средства на продуманное искусственное освещение? Для пущей уверенности посетите дом в разное время суток.

И ещё один важный момент — вид из окна. Что может быть обиднее, чем переехать в загородный дом и, сидя в любимом кресле, упираться взглядом в стену соседнего дома? Вам кажется, что вы привыкнете, и это не так важно? Вы жестоко ошибаетесь.

Итак, вы всё же выбрали дом и приехали на место. Проверьте сотовую связь. Плохой приём может отрезать вас от внешнего мира в случае возникновения непредвиденных ситуаций.

Обращайте внимание на всё. Первое впечатление может оказаться самым правильным.

Крайне важно расположение дома. Ни в коем случае не берите дом, который располагается ниже всех остальных. Скорее всего, вас будет ждать вечная сырость и комары.

Может показаться неожиданным, но я рекомендую смотреть дом в дождливую погоду, хорошо бы даже после нескольких мокрых дней. В этом случае вы точно поймёте, будет ли вам комфортно и не находится ли он в болоте. Лучше брать дом, который расположен на возвышенности.

5. Подъездные дорожки

А вот этот пункт лучше всего оценить в дождливую погоду. Насколько вам комфортно въезжать в гараж, открывать и закрывать его. Насколько хорош обзор и откуда стоит ждать неожиданностей.

6. Наличие подсобных помещений

Вы раньше жили без прачечной и теперь прекрасно без неё проживёте? Вы просто не знаете, чего себя лишаете. Отдельная комната, где можно стирать, гладить, сушить, перебирать и хранить вещи — это и есть настоящая роскошь. Кроме того, хорошо организованная прачечная — это также комната для шитья, скрапбукинга и любого другого хобби, требующего вдумчивого уединения. Вы заядлый садовод? А где вы собираетесь хранить инструменты? А вам удобно будет ходить через весь дом за секатором?

Оценив внешний вид, переходите к фундаментам. Если дом с подвалом, идите вниз и трогайте стены. Ищите протечки грунтовых вод, если фундамент выполнен из блоков. Понюхайте воздух, нет ли запаха сырости. Если есть возможность, и дом стоит без отделки, проверьте фундамент кувалдой. При правильной марке бетона в месте удара не должно оставаться сколов, а сам молот со звоном отскочит.

 

Обратите внимание на перекос фундамента и наличие в нём трещин. Неверно распределённая нагрузка — и вам придётся потратить много денег на домкраты, причём не факт, что миссия завершится успешно.

Обратите внимание на конструктивную возможность внесения изменений. Вдруг вы захотите пристроить веранду.

Оценивайте инженерные системы. Спросите, как выполнялась разводка электрики, отопления и водоснабжения, есть ли фотографии работ.

Легко можно проверить герметичность окон, входных дверей и любых ограждающих конструкций — используйте зажигалку, которую предварительно возьмите с собой, даже если вы не курите.

Если дом дизайнерский, по возможности попробуйте пообщаться с автором. Ему будет приятно, а вам полезно получить информацию из первых рук.

При возможности поговорите с соседями, они наверняка расскажут много интересного.

Очень важный совет: не делайте вид, что вы всё знаете о строительстве, лучше в разговоре, между делом, задавайте любые интересующие и, может быть, даже не слишком корректные вопросы. А если вы совсем не понимаете, что происходит — не пожалейте денег, пригласите профессионала.

И самое важное — доверяйте себе, у каждого своё ощущение пространства.

УВАЖАЕМЫЕ ГОСТИ НАШЕГО САЙТА, мы хотим напомнить вам, что вы всегда можете воспользоваться услугами нашего агентства недвижимости ЖИЛСПРОС. Продать или купить квартиры, дома, земельные участки или коммерческую недвижимость. А также всегда работает БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ по вопросам в сфере недвижимости. ЗВОНИТЕ - мы всегда на связи!