Как правильно, безопасно и выгодно купить квартиру

Как правильно, безопасно и выгодно купить квартиру

Для большинства людей покупка собственной квартиры – одна из самых важных, долгожданных и крупных покупок в жизни. И чтобы ожидание не обернулось кошмаром, к вопросу приобретения квартиры надо подходить серьезно, вдумчиво и ответственно.

Сделки с недвижимостью не требуют обязательного нотариального удостоверения, однако на сегодняшний день все больше и больше граждан предпочитают сделку, удостоверенную нотариусом, сделке в простой письменной форме. Причин тому множество, но одна из самых основных то, что нотариальное удостоверение сделки – это своего рода заслон от мошенников, кроме того, нотариус - единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет ответственность за свои действия, и в случае своей вины или оплошности компенсирует пострадавшей стороне ущерб.

Как купить квартиру правильно и безопасно?

Недаром все ипотечные договоры обычно удостоверяются нотариально. Банки просят покупателей делать это, защищая себя от неблагоприятных последствий сделки.

Ведь только нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости, подробно разъясняя все аспекты сделки и составляя юридически грамотный документ, гарантирует пострадавшей стороне возмещение ущерба в случае мошенничества с документами. Нотариус разъясняет сторонам смысл и значение сделки, проверяет полномочия сторон на совершение сделки. Кроме того, при наличии сомнений в подлинности документов, нотариус вправе их проверить путем направления официальных запросов. (перечень документов определен в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), наличие обременений и запрещения отчуждения недвижимости. При удостоверении сделок с участием несовершеннолетних или недееспособных граждан также проверяется факт согласия их законных представителей, органов опеки и попечительства. Тем самым снимается риск последующего оспаривания сделки. Нотариус – объективная сторона, незаинтересованная в результатах сделки, что также немаловажно для ее чистоты и прозрачности.

Доверяя нотариусу вашу сделку с недвижимостью, вы избавляетесь от беготни, очередей и необходимости кропотливо заполнять и перепроверять гору документов. В нотариальной конторе для вас подготовят «проект сделки» - перечень всех действий, которые будут проведены в вашем случае, как, например: составление договора; фиксирование воли сторон по таким вопросам как согласование цены продажи, формы, порядка оплаты и возможности рассрочки платежей; оформление согласия супругов, собственников и т. д. Затем вас ждет составление и подписание договора, в котором будут учтены все условия сделки.

Во время подписания договора нотариус обязательно зачитывает его присутствующим заинтересованным лицам и подробно разъясняет все условия и правовые последствия сделки. Часто бывает так, что одна из сторон вносит коррективы в договор, потому что до этого этапа не ясно представляла себе последствия.

Когда договор подписан, нотариус подает документы для регистрации права собственности в Росреестр. Если вы сделаете это самостоятельно, то это займет куда больше времени, чем если документы поступят из нотариальной конторы – всего три дня в письменной форме и один день, если документы будут предоставлены в электронном виде. Собственнику останется лишь забрать из нотариальной конторы уже зарегистрированные документы в удобное для него время.

Если же договор был заключен в простой письменной форме, то помимо самостоятельного сбора необходимого пакета документов, всем участникам сделки необходимо явиться на подачу заявления на государственную регистрацию лично и одновременно, что, учитывая ритм современной жизни, как минимум, неудобно, а как максимум, невозможно.

Кроме того, с 1 января 2015 года значительно снижены тарифы на нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью.

И даже расчеты по сделке теперь можно провести не с помощью банковской ячейки, а через депозит нотариуса, что не только гораздо удобнее, но и обезопасит вас и обойдется дешевле, чем аренда ячейки.

Самая цивилизованная форма рынка – это когда продавца или покупателя (в зависимости от задачи) ищет профессиональный риелтор. Он же согласует цены, время просмотра квартиры, и т.п. А вот правовую сторону сделки готовит и отвечает за нее – нотариус. Государственный регистратор на основании проверенных и подготовленных нотариусом документов регистрирует переход права собственности. Вот тогда можно быть уверенным в чистоте и законности сделки, а также в соблюдении интересов и покупателя и продавца недвижимости.

Сколько стоит купить квартиру

Сколько нужно денег для покупки квартиры

 

На этот вопрос могут ответить только продавцы недвижимости в вашем городе. На территории РФ цена одного квадратного метра сильно варьируется в зависимости от региона.

 

По данным областных риэлторских агентств, можно вычислить, что в 2017 году средняя стоимость квадратного метра квартиры в городах России колеблется в промежутке от 25000 до 220000 рублей. От небольших населенных пунктов до столицы.

 

Планируя бюджет на покупку жилплощади, не забудьте включить туда возможные дополнительные расходы:

 

Комиссия риэлтора (до 3%);

Переоформление документов;

Ремонт помещения;

Покупка мебели и прочих бытовых товаров.

Как оценить стоимость квартиры и не переплатить

Чтобы оценить стоимость квартиры можно обратиться за помощью к риэлторам или опытными посредникам.

 

Маленькая хитрость: представившись продавцом, позвоните в несколько риэлторских агентств и опишите параметры интересующей вас квартиры. Специалисты назовут свою оценочную стоимость. Вам останется только сравнить полученные цены с имеющимися предложениями и сделать вывод – завышена ли цена, или находится в допустимых рамках.

 

Чтобы оценить предложение, нужно понимать, от чего зависит стоимость квартиры.

 

Перечислим основные параметры:

 

Этажность здания и этаж, на котором находится жилплощадь;

Возраст здания, его особенности (внутренний двор, подвал);

Прилежащая территория;

Район и его инфраструктура;

Планировка квартиры;

Количество комнат;

Общий метраж жилых и нежилых помещений;

Наличие и состояние балкона или лоджии;

Отопление;

Раздельный или совместный санузел;

Средний размер коммунальных платежей.

Достаточно сравнить несколько предложений со схожими параметрами, чтобы сделать вывод – завышена цена, или находится в разумных пределах.

 

У кого покупать квартиру

В деле с покупкой жилплощади могут различаться не только способы финансирования и расчета, но и совершенно разными могут быть лица или компании, выступающие в роли продавца. Рассмотрим, у кого, и по каким схемам сегодня чаще всего покупают квартиры.

 

Покупка квартиры у застройщика

Этот способ может обернуться значительными рисками. Свести их к минимуму можно, если тщательно проверять все документы и сведения о застройщике. У него должна быть положительная репутация и как можно больше успешно сданных проектов. Среди бумаг особое внимание следует уделить разрешению на строительство, на подключение дома к коммуникациям. Подробнее о покупке квартиры в новостройке поговорим ниже.

 

Покупка недвижимости у подрядчика в новостройке

В собственность к подрядчику (предприятию, которое принимает участие в строительстве дома или поставке материалов) квартиры попадают в качестве оплаты за услуги, когда у застройщика нет возможности рассчитаться иным способом. Пока идет строительство, квартиры все еще находятся в собственности застройщика, а к подрядчику они переходят после завершения всех работ.

 

Подрядчики принимают только наличный расчет, в ограниченный срок.

 

Подрядчики реализуют полученные таким образом квартиры по рыночной стоимости или с заметными скидками (до 20%), что позволяет быстро продать жилплощадь и получить свою оплату за работу, но без «навара». На практике быстрая продажа квартир для застройщика важнее, чем наценка.

 

Для покупателя такой способ менее рискованный, чем покупка у застройщика, после сделки с подрядчиком квартира сразу переходит в собственность к новому владельцу. Оформляется сделка с помощью договора переуступки права требования недвижимости.

 

Приобретение жилья у собственника, без посредников

Такой популярный вариант подразумевает заключение договора купли-продажи без участия в сделке риэлтора и прочих лиц. Между собой договариваются и рассчитываются два лица: продавец и покупатель.

 

Продавцом может быть:

 

Единственный собственник;

Несколько человек (долевая собственность);

Супруги (когда квартира приобретена в браке, она становится совместно нажитым имуществом).

Очень важно при такой схеме внимательно проверять квартиру, а после заключения договора передать все бумаги на регистрацию в государственные органы (МФЦ).

 

По возможности снимайте копии со всех документов.

 

Всегда спрашивайте у собственника:

 

Как он стал собственником квартиры?

Есть ли у квартиры другие владельцы?

Сколько человек прописано в квартире?

Погашены ли все задолженности (по коммунальным услугам)?

Покупка недвижимости непосредственно у собственника включает в себя небольшой бонус в виде возможности поторговаться. Большинство продавцов преднамеренно озвучивают немного завышенную цену, рассчитывая на то, что если покупателя что-то не устроит, все исправит небольшая скидка.

 

Торгуйтесь только при личной встрече, не стоит делать этого по телефону.

 

Прежде всего убедите продавца, что вам нравится квартира, и вы готовы ее купить, перечислив ее преимущества, затем постепенно переходите к заметным недостаткам. Просите о цене несколько ниже той, на которую на самом деле рассчитываете, но не перегибайте палку, и, скорее всего, вам удастся прийти к компромиссу, который позволит вам сэкономить десятку тысяч рублей на ремонт или покупку мебели.

 

Подготовкой документов на покупку квартиры должен заниматься продавец, покупатель оплачивает госпошлину (2000 рублей). Желательно продавцу также принять участие в формировании договора купли-продажи.

 

Даже если вы решили самостоятельно оформить сделку, договор купли-продажи перед подписанием рекомендуется показать независимому юристу.

 

Где можно оформить сделку купли-продажи

Право собственности на квартиру оформляется через подачу документов в МФЦ или отдел Росреестра.

 

В регистрационное управление сдают:

 

Паспорта продавца и покупателя;

Договор купли-продажи;

Заявление о государственной регистрации перехода собственности на квартиру (образец есть на сайте Росреестра);

Кадастровый паспорт (если ранее не сдавался);

Квитанция об уплате госпошлины;

Акт приема-передачи;

Согласие на продажу недвижимости супруга продавца (заверенное нотариально);

Согласие родителей или опеки, если продавец несовершеннолетний.

Государственная регистрация длится не более трех месяцев, после чего покупатель получает юридический статус собственника жилья.

 

Когда следует прибегать к помощи риэлторов

Покупка квартиры с помощью риэлтора

 

Заниматься поиском квартиры может доверенное лицо. Обычно, если будущий владелец недвижимости не может или не хочет заниматься всем процессом самостоятельно, привлекают риэлтора. Он поможет подобрать варианты и подскажет, как правильно оформить куплю-продажу квартиры.

 

Если вы ограничены в средствах, и хотите уложиться в минимальный бюджет, тщательно обдумайте вариант самостоятельного подбора квартиры. Если риски не высоки, такой способ значительно поможет сэкономить.

 

Преимущества риэлтора     

Недостатки риэлтора

 

Опыт. Риэлтор знает, на что стоит обращать особое внимание при выборе квартиры

 

Комиссия за услуги (0,5-3%)

 

Сформированная база предложений

 

Существует риск попасть на недобросовестного посредника

 

Покупателю не нужно лично встречаться с каждым продавцом, искать объявления, что экономит его время и силы

 

Кто такие посредники

В народе посредниками часто называют риэлторов, работающих неофициально.

 

Иногда это начинающие риэлторы, набирающие таким образом клиентскую базу, и получающие необходимый опыт. Посредники берут меньший процент, но при этом не дают гарантий и не несут ответственности за работу.

 

Кроме того, они не берутся решать возникающие проблемы (например, продавец тянет с предоставлением документов), когда риэлторы контролируют сделку на всех этапах.

 

Как купить квартиру, чтобы не обманули. Как выбрать риэлтора

Если вы решили воспользоваться помощью риэлтора, тщательно подойдите к его выбору. Чем крупнее агентство, тем оно надежнее, тем больше их базы, но при этом пропорционально растут и цены на их услуги.

 

Позитивные показатели – членство компании в гильдии риэлторов и статус особого партнера ипотечного банка.

 

Порядочное агентство:

 

Серьезно относится к своей работе;

Дает определенные гарантии, прописывает их в договоре;

Давно существует на рынке;

Имеет необходимое техническое оснащение (компьютеры в офисе);

Имеет полный штат обученных сотрудников, готово предоставить другого риэлтора, если первый вас чем-то не устроит;

Поддерживает порядок в офисе.

С юридической точки зрения, безопаснее, если в договоре указывается название организации, а не только имя конкретного риэлтора.

 

Риэлтор может взять с клиента аванс, но его размер должен быть разумным (не более 100 000 рублей). Получение агентом аванса обязательно зафиксируйте документами, отметьте в договоре, что аванс входит в общую сумму вознаграждения риэлтора. Саму сумму тоже обязательно обозначайте в договоре, по возможности фиксировано, а не в процентах.

 

Эксперты рекомендуют включать в договор следующие пункты:

 

Риэлтор обязуется предоставить минимум три варианта, отвечающих первоначальным (желательно зафиксированным письменно) требованиям клиента;

Если клиент отказывается от трех вариантов, он имеет право на возврат части аванса.

Тщательно изучите договор с риэлтором. В норме, если в нем содержатся такие пункты:

 

Требования к квартире и их изменения покупатель предоставляет риэлтору в письменном виде;

По окончании работы клиент должен подписать акт выполнения работ;

Допустимо привлечение третьих лиц – это профессионалы, которые будет помогать риэлтору – юристы, адвокаты;

Профессиональная ответственность риэлтора застрахована.

Следующие пункты должны насторожить, лучше попросить убрать их из договора:

 

Покупателю запрещается общаться с продавцом или его представителями;

Штраф за одностороннее расторжение договора превышает 6% от стоимости квартиры.

Как проверить квартиру перед покупкой

Прежде чем составлять договор купли-продажи, свою будущую жилплощадь необходимо тщательно проверить. Обман и недомолвки могут поджидать покупателя везде: от вздувшегося ламината под кроватью до текущих водопроводных труб. И тем более не оберешься проблем, если обман кроется в бумагах: например, в квартире остались прописанные жильцы.

 

Не верьте на слово ни продавцам, ни риэлторам — всегда просите документарное подтверждение.

 

Прежде чем купить квартиру на вторичном рынке, необходимо:

 

Подтвердить право собственности продавца на квартиру и запросить свидетельство о способе получения этого права (договор купли-продажи, свидетельство о наследовании);

Если продажей занимается доверенное лицо, необходимо внимательно проверить подлинность и действительность доверенности. Хотя бы один раз встретьтесь с собственником и узнайте, согласен ли он с продажей его имущества, сам ли он выдал доверенность;

Узнать сколько собственников сменила квартира и как часто она перепродавалась (частая смена владельцев за короткие сроки — недобрый знак, скорее всего с этой квартирой что-то не так) – продавец должен заказать в УФРС или МФЦ выписку из ЕГРП и предоставить ее покупателю;

Запросить справку о том, что в квартире никто не прописан (выписка из домовой книги);

Проверить, не числится ли квартира в завещании одного из собственников, не имеет ли она статус арестованной или заложенной и наличие прочих обременений на квартиру (например, не является ли она предметом судебного спора) – сделать это можно на сайте Росреестра, с помощью электронной выписки из ЕГРП;

Проверить площадь и планировку квартиры (кадастровый паспорт с поэтажным планом здания, экспликация);

Проверить законность перепланировки и переоборудования (замена газового оборудования) – для этого сверить обстановку квартиры с техническим планом;

Убедиться что у квартиры нет задолженностей перед управляющей компанией или товариществом собственников;

Если ранее квартиру приобрели через участие в жилищном кооперативе, то обязательна справка о полной выплате пая;

Проверить не сдается ли жилплощадь в аренду, так как до конца действия договора аренды продавать такую квартиру нельзя;

Если собственник состоит в браке, стоит получить и нотариально заверить согласие супруга на продажу имущества, которое может быть в статусе совместно нажитого;

Получить разрешение на продажу от родителей или опекунов собственника, если он не достиг совершеннолетия.

Если вы приобретаете долю имущества (свою часть квартиры продает только один собственник из нескольких), то обязательно получите от всех остальных владельцев отказной документ, подтверждающий, что они не заинтересованы в приоритетной покупке.

 

Первичное жилье тоже необходимо тщательно проверить перед покупкой, об этом поговорим ниже.

 

Покупка квартиры в строящемся доме

Купить квартиру в новостройке

 

В большинстве случаев покупка квартиры в доме, который только строится, обойдется гораздо дешевле прочих вариантов. Договор по принципу долевого участия помогает достичь ощутимой экономии. Покупатель вкладывает средства в строительство, а по его завершении становится собственником.

 

Но в такой сделке высоки риски. Недобросовестный застройщик может заморозить стройку, объявить себя банкротом, попасть под суд за незаконное строительство или вовсе скрыться с деньгами дольщиков.

 

В законодательстве РФ вопросы долевого строительства описаны в Федеральном законе №214. Однако действует он только при наличии у покупателя официального соглашения о долевом участии. Избегайте отношений с застройщиком, который отказывается заключать договор или предлагает вместо него иное, не утвержденное законом, соглашение.

 

Участник долевого строительства имеет право (и он обязан сделать это ради собственной безопасности) проверить следующие документы:

 

Учредительные документы компании-застройщика (их реквизиты должны совпадать с реквизитами на договоре о долевом строительстве);

ИНН и ОГРН компании, строящей здание;

Финансово-хозяйственная отчетность;

Бухгалтерские балансы, распределение прибыли и расходов за последние три года;

Заключение аудиторской проверки за последний год работы строительной компании.

Помимо проверки указанных выше документов, выполните следующие действия:

 

Проанализируйте цены на подобные предложения от разных строительных компаний (заметно низкая цена должна насторожить — всему есть свои причины);

Узнайте о завершенных и текущих объектах застройщика, каков стаж и репутация компании;

Оцените свои риски, проанализировав стадию строительства (рискованно вкладывать деньги в строительство на стадии котлована, проект может быть заморожен даже накануне сдачи почти готового здания);

Если вы заключаете договор не с представителем застройщика, а с уполномоченной организацией, обязательно проверьте ее документы, подтверждение права представительства;

Запросите у застройщика бумаги на земельный участок и разрешение на строительство, проверьте банковскую аккредитацию новостроек;

Проверьте разрешения на подключение строящегося дома к водопроводу, системе отопления и электросетям — все эти документы выдаются строительным фирмам перед началом работы;

Ознакомьтесь с проектной декларацией.

Когда все документы проверены, и репутация застройщика не вызывает сомнений, можно переходить к подписанию договора.

 

В договоре долевого участия в обязательном порядке указываются:

 

Реквизиты застройщика;

Сведения о покупателе;

Характеристики жилплощади;

Способ оплаты;

Крайний срок сдачи объекта.

Способы покупки квартиры

Приобрести жилье тоже можно несколькими способами. Рассмотрим наиболее популярные на сегодня схемы.

 

Прямая покупка за наличные

Деньги можно заработать, накопить или взять в долг, но суть данного способа в том, что передана вся сумма будет сразу наличными (самому продавцу или через риэлтора). Этот метод самый нервный. Сложно без волнения доставить до места сделки и передать такую крупную сумму.

 

Внимательно оговаривайте время и место сделки, тщательно выбирайте способ перемещения. Убедитесь, что договор купли-продажи будет подписан сразу после получения продавцом денег. Далеко нелишним будет присутствие нотариуса или хотя бы свидетеля, который сможет подтвердить свершение сделки.

 

Право собственности на жилплощадь переходит к покупателю через десять суток после подачи документов, при регистрации сделки.

 

В связи с этим наличный расчет лучше производить:

 

Под расписку до оформления всех бумаг;

Или после завершения регистрации прав на собственность.

Есть несколько способов снизить риски при покупке квартиры за наличные средства:

 

Арендовать банковскую ячейку, куда положить всю сумму, а после получения права собственности передать ключ продавцу;

Воспользоваться специальной услугой нотариуса, когда он за небольшой процент передает всю сумму продавцу после завершения оформления всех документов;

Положить деньги на хранение не в ячейку, а на расчетный счет, с условием, что банк перечислит их продавцу после подписания договора.

Покупка через ипотеку

Популярный вариант при покупке первичного жилья у застройщика. Обязательное условие ипотеки — высокая и стабильная зарплата. Зато с ней вы сразу сможете стать собственником квартиры, даже не имея сразу всей необходимой суммы. Закон «Об ипотеке» был принят в России еще в 1998 году, и действует до сих пор.

 

То, во сколько обойдется вам ипотека, зависит от региона и от условий конкретного банка. Часто требуется первоначальный взнос 10-40%, а ипотечная ставка может колебаться в промежутке 10-14%.

 

Не спешите принимать решение об ипотеке. Даже если вы предпочитаете жить по принципу «здесь и сейчас», вам вряд ли понравится выплачивать немаленькие суммы на протяжении следующих 15-30 лет. Ярые противники ипотеки окрестили ее недопустимым в современном мире «денежным рабством».

 

Если же вы решили, что ипотека идеальный вариант для вас, тщательно выбирайте реальный платеж, который не загонит вас в рамки строгой экономии и отказа от привычного уклада жизни. Как показывает практика, погасить ипотеку досрочно получается у единиц, а постоянная экономия и необходимость поиска дополнительного заработка приводят к затяжным депрессиям.

 

Специалисты советуют не соглашаться на платежи, превышающие 40% от совокупного дохода семьи.

 

Плюсы ипотеки        

Минусы ипотеки

 

Быстрое решение жилищного вопроса

 

Длительное «финансовое рабство» (до 50 лет). И если ежемесячная сумма сейчас кажется допустимой, то через десять лет, возможно, придется пересматривать свой образ жизни

 

Постепенные выплаты небольшими суммами

 

До выплаты полной суммы квартира находится у банка в залоге, он может забрать ее через суд, если возникнет спор

 

Большой выбор программ ипотечного кредитования

 

Доступна не всем. Банк тщательно проверяет ежемесячный доход и платежеспособность клиента

 

Государственная поддержка определенных слоев населения (например, оплата части кредита для военных)

 

За счет процентов (от 11% ежемесячно) накапливается значительная итоговая переплата (от 70 до 300%)

 

Штрафы и пени за задержку платежей. Вплоть до изъятия недвижимости

 

Кропотливая процедура оформления, сбора необходимых документов, долгое ожидание решения банка

 

Как выбрать банк для ипотеки

 

В покупке жилья по ипотеке принимают участие три стороны. Это не только застройщик и покупатель, но еще и банк, предоставляющий ипотечный кредит. Именно от банка будет зависеть сумма ипотеки, ежемесячные взносы, процент переплаты, а самое главное – будет ли дано конкретному гражданину разрешение на получение займа.

 

Исходя из этого, осознанно выбирайте банк согласно вопросам:

 

Какая возможна сумма займа?

Каковы допустимые сроки возврата кредита?

Какие требования выдвигаются к покупателю квартиры?

Какова репутация банка?

Предусмотрены ли страховки?

Когда и за какие нарушения (задержка оплаты) может начаться процесс изъятия имущества?

Реально ли купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса

 

Основополагающая идея ипотеки в том, что покупатель должен сразу оплатить часть стоимости квартиры (10-50%). Этот взнос может быть покрыт материнским капиталом, в иных случаях придется копить или занимать средства в других местах.

 

О чем же тогда говорит реклама, обещающая ипотеку без первоначального взноса? Такие предложения действительно существуют, но под собой они скрывают завышенные проценты и риски. Например, в договоре может быть указано, что банк вправе изъять квартиру без возврата заплаченных денег за небольшую просрочку оплаты.

 

Эксперты рекомендуют обходить такие предложения стороной, потому что это всего лишь орудие маркетинга, цель которого – привлечь как можно больше клиентов.

   УВАЖАЕМЫЕ ГОСТИ НАШЕГО САЙТА, мы хотим напомнить вам, что вы всегда можете воспользоваться услугами нашего агентства недвижимости ЖИЛСПРОС. Продать или купить квартиры, дома, земельные участки или коммерческую недвижимость. А также всегда работает БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ по вопросам в сфере недвижимости. ЗВОНИТЕ - мы всегда на связи!