Продавай недвижимость быстро и дороже! Почему в России заканчивается эпоха скидок на жилье
Продавай недвижимость быстро и дороже! Почему в России заканчивается эпоха скидок на жилье
С 1 июля 2019 года в России должно быть прекращено заключение договоров долевого участия. Это не означает, что квартиры в строящихся домах исчезнут из продажи. Но кардинально изменится способ финансирования строительных проектов. Новые правила игры приведут к росту цен на квартиры минимум на 25%
Основной камень преткновения для большинства строительных компаний, которые выводят свой проект на высококонкурентный рынок недвижимости, стараясь обойтись без заемного финансирования, — это темпы продаж. За их счет и обеспечивается ход стройки на самом старте. Сейчас, как и в предыдущие годы, главная цель департаментов продаж — продавать быстро. И нередко коммерческий директор убеждает руководство, что ускорить продажи можно только с помощью скидок. В то же время осаждают генерального директора и представители подрядных организаций, которым необходимо вовремя получать деньги за свои работы. Продажи должны идти беспрерывно. Так появляется решение о постоянном предложении покупателю тех или иных дисконтов.
МЫ СМОЖЕМ ВЫКУПИТЬ ВАШУ КВАРТИРУ БЫСТРО И ДОРОГО. ЗВОНИТЕ +7(831)28-38-001!
Продавай недвижимость дороже
А теперь представим ситуацию, что строительная компания перешла на схему работы с эскроу-счетами, когда деньги на строительство идут через специальный счет в банке. Да, это означает, что она не использует деньги дольщиков на строительстве объекта. Однако те же самые деньги, необходимые для запуска и дальнейшего ведения строительства, сразу в нужном объеме дает банк. Под процент, но все сразу. Таким образом, смысла лихорадочно нагонять продажи больше нет: квартиры просто выставляются по цене, включающей в себя маржу застройщика и банковский процент. А темпы реализации этих квартир уже становятся головной болью банка, а не девелопера. Для девелопера это полностью меняет целеполагание: ему уже не нужно продавать быстро, ему нужно продавать как можно дороже, чтобы вовремя закрывать кредит и получать маржу.
Таким образом, цены в новостройках, перешедших на эскроу-счета, вырастут минимум на 25% и даже больше: процент за обслуживание кредита будет зависеть от степени лояльности банка к конкретному застройщику и может составит 12%, остальное — маржа девелопера, и он, естественно, будет заинтересован в том, чтобы эту маржу увеличить. Поэтому с переходом на эскроу порог входа в проекты может вырасти и более чем на 25%. При этом лоты с уникальными характеристиками, особенно привлекательными видами из окон, эффективными планировочными решениями, подорожают еще больше.
Эпоха скидок на жилье уйдет
Поскольку рынок недвижимости в буквальном смысле перейдет под управление банковских организаций, это, с одной стороны, даст покупателям фору в виде дешевой ипотеки – так или иначе, а проценты по жилищным займам для первичного рынка придется снижать, в противном случае будет крайне сложно привлекать покупателя.
С другой стороны, «эпоха скидок», которая царит на рынке первички не первый год, подойдет к концу: дисконт просто будет невозможен и не нужен, понятие «квартира со скидкой» уйдет в небытие, и проекты будут конкурировать между собой совсем иначе.
Ренессанс загородного жилья
С другой стороны, на фоне этих изменений настоящий ренессанс может испытать рынок загородного жилья – не участков без подряда, а качественной малоэтажки. Этот сегмент не регулируется 214-ФЗ. И в большей степени спрос там зависит от решения вопросов транспортной доступности.
Совсем недавно стало известно о том, что власти Москвы выделят 3,3 млрд рублей на развитие дорожной сети к СНТ, за городом могут построить около 100 км новых дорог. Это должно существенно улучшить транспортную доступность в ряде подмосковных районов, если путь до ближайших школ и детских садов в поселках сократится до 20-30 минут, то рост спроса на жилье в таких районах обеспечен. И это дает шанс тем девелоперам, которые могут «проиграть» банкам на рынке многоэтажного городского строительства, поскольку отбор партнеров для реализации совместных жилищных проектов будет жестким.
В любом случае сейчас мы наблюдаем один из самых драматичных периодов в истории современного рынка недвижимости в России. И тем, кто хочет «сыграть» по старым правилам, следует поторопиться.
С 1 июля квартиры в России подорожают
В России с 1 июля вводятся новые правила продажи жилья, призванные защитить дольщиков от обмана. Застройщики уже анонсировали повышение цен.
Так, с начала июля по закону будет запрещено продавать квартиры в недостроенных (не принятых комиссией) домах. Все расчеты будут проходить по безналу через банк. При этом будет введен принцип «один застройщик — один жилой комплекс», сообщают «Ведомости». Ужесточаются требования и к самим застройщикам: минимум трехлетний опыт возведения подобных объектов и отсутствие кредитов, не связанных со строительством. Сейчас до 90% инвестиций в строительство составляют деньги дольщиков, которые предлагается заменить банковскими кредитами. Страховка застройщиков от банкротства подорожает в 5 раз.
Таким образом, с рынка исчезнет треть мелких и средних строительных компаний, полагают эксперты. «Относительно хорошим сценарием будет, если многие просто закончат уже начатое строительство и покинут рынок, наихудшим — мы получим недострои по всей стране», — поясняет изданию гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко. В ближайшие год-два может вырасти и количество обманутых дольщиков. Однако в итоге новые правила должны защитить покупателей от недостроев.
По данным Минстроя, сейчас в России количество обманутых дольщиков превышает 80 тысяч человек, а, по неофициальным данным, их 200 тысяч. Крупнейшие застройщики уже объявили о повышении цен на квартиры с 1 июля. Себестоимость новостроек, а следовательно, и рыночная цена квадратного метра, может вырасти на 10—20%.
ПОЗДРАВЛЯЕМ, ВЫ ПОЛУЧИЛИ ОТ НАС ПОДАРОК - 3 БОНУСА СРОКОМ НА ОДИН ГОД ПРИ ОБСЛУЖИВАНИИ В НАШЕЙ КОМПАНИИ:
2. МЫ БЕСПЛАТНО РАЗРЕШИМ ВАШИ ПРОБЛЕМНЫЕ ВОПРОСЫ !
3. ДОСТУП К ЭКСКЛЮЗИВНОМУ КАТАЛОГУ И ВАШИМ ПЕРСОНАЛЬНЫМ УСЛУГАМ !
перейти