Купить квартиру, чтобы заработать на аренде. Первые идеи после повышения пенсионного возраста.

Купить квартиру, чтобы заработать на аренде. Первые идеи после повышения пенсионного возраста.

Российская пенсионная система налетела на демографическую яму. Тем, кому за сорок, и работу найти непросто, и заслуженный отдых отодвинулся. Но пенсионная стратегия, предполагающая владение недвижимостью и сдачу ее в аренду, по-прежнему привлекательна, хотя и златых гор не обещает.

Повышение пенсионного возраста – почти свершившийся факт, ставящий перед многими россиянами вопрос, как и на что жить. Один из самых популярных ответов – владение недвижимостью, которую можно сдавать в аренду. До недавнего времени такая пенсионная стратегия была почти беспроигрышной: арендаторы были готовы выстраиваться в очереди на любое жилище.

Нынче все неоднозначно. Растущая доступность ипотеки подрезала спрос на аренду. Актуальные ставки во всех сегментах рынка аренды жилья падают с прошлой осени (вот свежие данные Центра оценки и аналитики БН). А фискальные службы не дремлют: власти стремятся вывести рынок из тени и заставить арендодателей платить 13-процентный подоходный налог.

С другой стороны, есть и неплохие для потенциальных рантье новости: цены на типовые квартиры не растут, а доступность ипотеки увеличивается. Поэтому приобрести «арендопригодное» жилье сегодня легче, чем раньше. Еще один положительный момент: если в прежние годы на вторичном рынке были представлены в основном квартиры с голыми стенами, то сегодня широк спектр объектов, не требующих ремонта и обстановки, в кондиции «въезжай и живи» – с мебелью, бытовой техникой и даже занавесками на окнах. Нередко их предлагают к продаже по ценам тех же «голых».

МИНУС ЧЕТВЕРТЬ ЗА ПЯТИЛЕТКУ

Пять лет назад в порядке эксперимента мы вывели условный индекс доходности (отношение чистого годового дохода к средней цене продажи) для «хитов» рынка долгосрочной жилищной аренды в Петербурге. Тогда оказалось, что самое выгодное для рантье вложение – покупка комнаты либо однокомнатной квартиры пусть и не первой молодости, но в пешеходной доступности от метро (комнаты тогда показали больше 9% годовых, свежие однушки и студии – 8,4%, однокомнатные в хрущевках и брежневках – 7,8%).

Свежие расчеты – перед вами (см. таблицу). Как и следовало ожидать, к 2018 году спрос на арендное жилье упал, предложение – выросло, арендодатели стали более требовательными, а выручка арендаторов уменьшилась.

Требуется оговорка. При расчетах мы не учитывали простои, вложения в амортизационный ремонт и обстановку. Во-первых, эти данные невозможно подвести к общему знаменателю. Во-вторых, нас интересовала в первую очередь возможность оценивать динамику. Поэтому табличные данные получились, прямо скажем, чересчур оптимистичными: реальные цифры (с учетом возросших требований к подготовке объектов, увеличившихся простоев и 13-процентного подоходного налога) в обозримой перспективе, особенно после вывода из тени, для всех сегментов будут еще более скромными – в пределах 4-7%.

СРОЧНЫЙ ВЫКУП КВАРТИРЫ - РЕШИ ВОПРОС ОДНИМ ЗВОНКОМ !

ПОМЕЩЕНИЯ ДЛЯ БИЗНЕСА: ЭТО НЕ ДЛЯ ПЕНСИОНЕРОВ

Альтернативный вариант, который также нередко предлагают потенциальным рантье-пенсионерам, – коммерческая недвижимость. Самый доступный вариант, сравнимый по цене с квартирами для непрофессионального инвестора, – нежилые помещения в жилых домах «под коммерцию».

В одной из недавних публикаций мы подробно разбирали вопрос выкупа квартиры на первом этаже с последующим переводом в фонд нежилых помещений. И пришли к выводу, что сейчас сделать это крайне сложно. Ведь если в прошлом десятилетии районные и городские чиновники не чинили препятствий предпринимателям, желающим перевести квартирные «неудобья» в нежилой фонд, то нынче они используют любые поводы, чтобы воспрепятствовать этому процессу.

Если вы не готовы рисковать, не располагаете административным ресурсом, предпринимательской жилкой и пробивными способностями – этот путь не для вас. Коммерческие помещения до 6 млн руб., позволяющие собственнику снимать до 10% годового дохода, встречаются и на вторичном рынке.

Но опять-таки риски не всегда предсказуемы и по мере увеличения доходности возрастают в геометрической прогрессии. К примеру, в жилищном сегменте снижение арендной ставки на 10-15% – почти всегда гарантия, что арендатор найдется. В коммерческой недвижимости нет полутонов: перенесли автобусную остановку – проходимость упала, арендаторов не найти, помещение пустует.

А ЕСЛИ В ДРУГОМ РЕГИОНЕ?..

С вопросом, какую доходную недвижимость можно приобрести по цене петербургской квартиры – за 3-6 млн руб., мы обратились к региональным риэлторам-практикам. Подробный обзор на эту тему еще ждет своего часа.

Пока отметим коротко: жилую и коммерческую недвижимость, сулящую при доверительном управлении до 10% годового дохода, вам готовы предложить в разных регионах России и мира. В спектре предложений – апартаменты, загородные дома, курортные и коммерческие объекты.

Но, изучая такие предложения, будущему пенсионеру важно понимать, что основная задача продавцов и посредников – не обеспечить вам прибавку к пенсии, а продать объект. К тому же снижение доходности частных инвестиций в недвижимость – общемировая тенденция.

Поэтому оптимальный выбор объекта для непрофессионального частного инвестора – это такой, которым он может управлять самостоятельно либо не выпускать из-под контроля. То есть все-таки в «родном» регионе.

ОТ СТРАТЕГИИ К ТАКТИКЕ

Насколько сегодня разумна стратегия пенсионных вложений в недвижимость?

Разумна хотя бы по той причине, что альтернативу найти непросто. Главные принципы при подборе подходящих объектов пенсионного инвестирования – разделять стратегические и тактические задачи, всегда пытаться смотреть на ваши объекты глазами потенциального пользователя (арендатора), а также пытаться прогнозировать, что будет с этими объектами через пять-десять-двадцать лет.

Первое и самое главное – не слушать посредников, заинтересованных только в продаже, а изучать опыт ваших предшественников и возможных соседей. Если вам предложен объект, по словам продавца, гарантирующий 10-12%, всегда имеет смысл задуматься, почему продают курицу, несущую золотые яйца. Причины могут быть разными (долги, переезд, «усталость» собственника или желание переложить средства в другой бизнес), но каждый отдельный случай требует пристрастного анализа с изучением истории.

С жильем ситуация такова. Структура рынка аренды изменилась. Например, еще в прошлом пятилетии квартира с «бабушкиной» обстановкой становилась для студенческой семьи, желающей отделиться от родителей, жилищем на долгие годы. Сегодня такие интересанты готовы ютиться в коммуналке или снимать квартиру только на время ожидания, пока строится собственное жилье. Самый стабильный контингент съемщиков старых панелек, давно не знавших ремонта, – гастарбайтеры.

В прошлом десятилетии зашкаливающий спрос на долгосрочную аренду был обусловлен дефицитом жилья и недоступностью ипотеки. Основная масса сегодняшних арендаторов – это те, кому не нужна квартира в данной локации на всю оставшуюся жизнь.

Самый выгодный вариант – посуточная аренда. Но для нее важна соответствующая локация, например, вблизи трасс и туристических маршрутов. К тому же пенсионеру-рантье сложно выдержать конкуренцию с мини-отелями и хостелами.

Сегмент краткосрочной аренды (на срок до года) более консервативен. Основные клиенты – специалисты, приезжающие для работы по срочным трудовым контрактам, и их семьи. Разумеется, таким арендаторам нужно удобное, качественное жилье в пешеходной доступности от метро, а также множество сопутствующих услуг – уборка, готовка, няня. На этом собственник тоже может зарабатывать.

КУПИТЬ В КРЕДИТ – СДАТЬ В АРЕНДУ?..

Если первый взнос по кредиту нулевой или минимальный, а арендная ставка меньше ежемесячного платежа по кредиту (то есть вам придется доплачивать) – это рискованный шаг. Если есть возможность разменять просторную квартиру на два объекта, так, чтобы доплата и, соответственно, тело кредита были небольшими, – уже лучше.

Да, мы можем видеть, что сегодня две убитые однокомнатные квартиры – более выгодное вложение, чем относительно свежая и ухоженная трешка (см. таблицу). Но если вы, к примеру, решились превратить бабушкину квартиру в жилище гастарбайтеров – с двухъярусными нарами вместо кроватей, то вернуть ее в исходное состояние и найти «приличных» арендаторов будет сложно.

Рейтинг доходности типовых объектов жилой недвижимости в июне 2018 года (для сравнения – в 2017/2013 году)

Тип квартиры

Цена предложения, тыс. руб.

Арендная ставка, руб. в мес.

Условный индекс доходности, %*

Комната 18 кв. м в трех-пятикомнатной квартире старого фонда

1 553

(1 654/1 565)

11 319 (12 500/12 321)

8,7

(9,1/9,4)

Комната 14 кв. м в двух-трехкомнатной квартире, типовой дом категории «старая панель»

1 233

(1 316/1 450)

10 603

(10 237/10 864)

10,3

(9,3/9,0)

Однокомнатная квартира (студия) 27 кв. м в кирпично-монолитном доме

3 373

(3 424/2 938)

20 721

(20 722/20 802)

7,4

(7,3/8,4)

Однокомнатная квартира 33 кв. м в хрущевке или брежневке

3 130 (3 127/3 264)

18 468 (18 688/21 346)

7,1

(7,2/7,8)

Трехкомнатная квартира 75 кв. м в доме типа «новая панель»

6 811

(6 767/6 149)

34 094 (33 173/39 060)

6,0

(5,9/7,6)

* Отношение чистого годового дохода (без учета простоев, вложений в подготовительный и амортизационный ремонт, коммунальных платежей, налогообложения) к средней цене продажи

===============================================

УВАЖАЕМЫЕ ГОСТИ НАШЕГО САЙТА, мы хотим напомнить вам, что вы всегда можете воспользоваться услугами нашего агентства недвижимости ЖИЛСПРОС. Продать или купить квартиры, дома, земельные участки или коммерческую недвижимость. А также всегда работает БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ по вопросам в сфере недвижимости. ЗВОНИТЕ - мы всегда на связи!