Работаем по будням с 9 до 18
Выходные - по согласованию

Ул.Коминтерна, 47а
Удобная парковка

Оставить заявку
СКОРАЯ ПОМОЩЬ

К чему готовиться россиянам на рынке купли – продажи недвижимости

К чему готовиться россиянам на рынке купли – продажи недвижимости

К чему готовиться россиянам на рынке купли – продажи недвижимости

Некоторые эксперты в начале 2018 года утверждали, что к новому году в России резко подорожает недвижимость. Цена на жилье может взлететь на 20 процентов, считали экономисты. Юрий Барсуков, руководитель управления реализации компании "Мосреалстрой", специально для "Российской газеты" составил свежий прогноз по ценам на недвижимость, а также дал советы по покупке жилья.

К чему готовиться россиянам на рынке недвижимости

Первая половина 2018 года на рынке недвижимости в столичном регионе не только установила рекорды, но и обозначила новые тенденции. С января в Москве и Подмосковье было зарегистрировано 75 тысяч договоров долевого участия, причем, в столице было заключено ДДУ на 42 процента больше, чем за первые шесть месяцев прошлого года. При этом, объем выданной ипотеки в текущем году вырос в полтора раза, а средние цены на новостройки в столице уже выросли на 4 процента.

Все это происходит на фоне банкротства одного из крупнейших застройщиков (группы компаний UrbanGroup), дискредитации долевого участия в строительстве и введения проектного финансирования в качестве меры по оздоровлению всей отрасли.

Появление в девелоперском бизнесе банков в качестве новых заинтересованных в прибыли игроков вынудило самих застройщиков экстренно принимать меры. За первые полгода разрешений на строительство в Москве выдано в 3,5 раза больше, чем за аналогичный период 2017 года, а в Подмосковье - в 2,5 раза больше. Причем, абсолютное большинство было получено именно в июне, когда девелоперы спешили получить максимум разрешений на строительство многоквартирных домов до введения новых норм.

Однако чтобы рынок отреагировал на столь глобальные изменения и пришел в равновесие, потребуется порядка полутора лет. До конца текущего года мы прогнозируем сохранение существующих трендов и рост средней цены квартир в новостройках еще на 4 процента.

Повышение стоимости квадратных метров будут стимулировать несколько факторов - и со стороны предложения, и со стороны покупательской активности. Первое - новая схема реализации через эскроу-счета. Средства граждан с такого счета будут переходить застройщику только после ввода объекта в эксплуатацию. В совокупности со страхованием средств в АСВ на сумму до 10 млн рублей эта мера в значительной степени снизит риски невыполнения застройщиком своих обязательств, долгостроя и недостроя. Но у всего есть цена. Уже сейчас можно сказать, что такая схема снизит рентабельность девелоперских проектов, а дополнительные издержки отразятся ценообразовании.

МЫ СМОЖЕМ ВЫКУПИТЬ ВАШУ КВАРТИРУ БЫСТРО И ДОРОГО. ЗВОНИТЕ +7(831)28-38-001

Второе - далеко не все полученные разрешения на строительство будут реализованы, поскольку в условиях снижающейся рентабельности решиться на вывод нового ЖК будет нелегко. В краткосрочной перспективе второго полугодия мы ожидаем выход новых проектов, однако, глобально структуру предложения это не изменит. Основные тенденции начала 2018 года будут актуальны до конца года. Третье - запрет на строительство через ЖСК. Как бы то ни было, но на рынке таких объектов было порядка 4-5%.

Параллельно на повышение цен будет влиять рост покупательской активности, который стимулируют два глобальных фактора - снижение ипотечных ставок и инвестиционная привлекательность ликвидных объектов. Летом базовые ставки ипотечных кредитов на новостройки снизились до 7,1-9,5 процента годовых при условии страхования жизни заемщика и подтверждения его дохода, а в рамках программы семейной ипотеки ставка начинается от 6 процентов.

По словам главы Банка России Эльвиры Набиуллиной, ставки по ипотеке в России находятся на историческом минимуме и имеют потенциал для дальнейшего снижения. В более комфортных финансовых условиях покупатели оказались готовы платить не только за квадраты, но и за определенный уровень жизни. Поэтому спрос начал активно смещаться из Московской области в более ликвидные столичные новостройки, а покупатели жилья комфорт-класса устремились к объектам с уникальными характеристиками. Например, в ходе электронных торгов по квартирам в одном из популярных московских ЖК покупатели подняли стоимость видовых квартир на 20 процентов. Обратите внимание: специфика электронных торгов такова, что не застройщик и не риэлтор, а именно покупатель устанавливает справедливую и приемлемую цену. Поэтому крайне важно понимать, что прогнозируемый четырехпроцентный рост цен - средний по рынку. Наиболее ликвидные проекты, расположенные в хорошей локации, на высокой стадии готовности или с активным темпом строительства - могут вырасти в цене и на 10 процентов, и на 15 процентов.

Так, в одном из самых доступных для приобретения жилья округов внутри МКАД является ЮВАО - средние цены на квартиры класса "стандарт" зафиксированы в районе 113 тысяч рублей за квадратный метр. В то время, как средняя стоимость метра класса стандарт в ЮАО составляет уже 157 тысяч рублей. Тройка лидеров роста цен - СВАО, САО и ЗАО, где средние цены с начала года выросли на +2,7 процента, +2,2 процента и +2,1 процента соответственно.

Подводя итог, можно сказать, что мы не прогнозируем снижения цен на жилье в обозримой перспективе. Наоборот, учитывая текущую ситуацию на рынке, мы рекомендуем покупателям торопиться с выходом на сделку. В текущих условиях лучше доплатить и приобрести востребованный объект, который будет всегда ликвиден, чем с дисконтом купить квартиру с высокими рисками недостроя.

Россиянам обещали рост цен на квадратные метры с 1 июля 2018-го, после введения новых правил финансирования строительства жилья. Все оказалось гораздо хуже: в Москве и в большинстве других крупных городов страны квартиры подорожали уже в первом полугодии. Кроме того, выбор новостроек последовательно уменьшается, что тоже может отрицательным для покупателям образом сказаться на стоимости предложения. Но отчаиваться пока не стоит.

Показали динамику

По данным «Метриум», в конце первого полугодия 2018-го средняя цена предложения на московском рынке новостроек (без учета элитного сегмента и проектов на присоединенных территориях) составила 154 тысячи рублей за квадратный метр, увеличившись за шесть месяцев почти на 2,5 процента. Только за июнь «квадрат» строящихся квартир в Москве подорожал на 1,7 процента, подсчитали аналитики. По итогам полугодия положительная ценовая динамика зафиксирована почти во всех округах. Исключение составили Восточный и Южный округа, где средняя цена новых квадратных метров снизилась на 2,5 и 3,3 процента соответственно.

В среднем новая квартира в Москве сейчас стоит 9,3 миллиона рублей (плюс 5,7 процента к показателю декабря 2017-го). Средняя цена студии — 4,9 миллиона, «однушки» — 6,4 миллиона, «двушки» — 9,4 миллиона, «трешки» — 12,8 миллиона рублей. Самая дешевая квартира в пределах «старой» Москвы предлагается за 3,33 миллиона рублей — это 19-метровая студия в одном из строящихся комплексов в районе Гольяново (ВАО).

В Новой Москве — тоже положительная для продавцов и отрицательная для покупателей ценовая динамика: средняя стоимость квадратного метра строящихся квартир на присоединенных территориях к июлю достигла 105 тысяч рублей, увеличившись на процент за месяц и на 8 процентов за год (данные «МИЭЛЬ»).

Провинциальные новостройки тоже преимущественно показали рост цен: как отмечается в материалах портала «Мир квартир», увеличение стоимости «квадрата» зафиксировано в 54 городах из 69 с населением от 300 тысяч человек; снижение — в 15. Самый высокий прирост, более 8 процентов за полгода, показали Красноярск, Курган, Чебоксары, Тула, Уфа и Мурманск. Максимальное снижение стоимости нового жилья — примерно на 7 процентов — зафиксировано в Чите и Магнитогорске. Также заметно упали цены в Симферополе, Рязани и Иваново.

Иные нестоличные застройщики не боятся выставлять по-московски высокие ценники, выяснили эксперты базы ЦИАН: так, в Липецке при желании за новую квартиру можно заплатить и 29 миллионов рублей, в Калуге — 21 миллион. Конечно, речь идет о предложениях в элитных комплексах.

Есть чо?

Объем предложения нового жилья между тем снижается — и это, как известно, в перспективе способно спровоцировать очередной виток роста цен. По подсчетам «МИЭЛЬ», за апрель-июнь количество квадратных метров, выставленных на реализацию в Москве, уменьшилось с 2,87 миллиона до 2,48 миллиона, то есть почти на 400 тысяч «квадратов». Такую динамику эксперты связывают с двумя факторами. Во-первых, некоторые застройщики снимают с реализации в проектах часть лотов, а во-вторых, за счет сохранения спроса происходит «вымывание» наиболее ликвидных предложений — иными словами, люди «метут» квартиры, и ни период летних отпусков, ни чемпионат мира по футболу им не помеха.

В Новой Москве также отмечается снижение объема предложения: здесь за последние два месяца объем квадратных метров в экспозиции снизился почти на 16 процентов (с 483 тысяч до 407 тысяч, согласно исследованию «МИЭЛЬ»).

В «Метриум» подсчитали: всего в первом полугодии 2018-го на московском рынке новостроек (элитный сегмент и проекты на присоединенных территориях не учитывались) велись продажи в 76 комплексах, в которых экспонировалось почти 14,8 тысячи квартир. За последние шесть месяцев отмечено существенное снижение объема предложения — более чем на 22 процента по количеству квартир и на 20 процентов — по продаваемой площади. Только за июнь нового жилья в продаже стало меньше примерно на 9 процентов.

«В нескольких проектах с экспозиции был выведен значительный объем квартир, что в совокупности с "вымыванием" предложения привело к общему снижению числа лотов в реализации», — отмечают аналитики.

Говорить о дефиците нового жилья в Москве, правда, пока не приходится: 2,5 миллиона квадратных метров в продаже — это не рекордный, но высокий для столицы показатель. Рекорд был достигнут ровно год назад, когда покупателям на выбор предлагали три миллиона «квадратов» первичного жилья.

Все наладится

И все же для рядового покупателя главным остается вопрос цены, а не выбора: исчезновение 400 тысяч квадратных метров с рынка он вряд ли заметит, а вот рост стоимости предложения в ряде жилых комплексов — почти наверняка.

«Этим летом динамика цен на рынке новостроек заметно отличается от привычной, — отмечается в предоставленных редакции материалах ЦИАН. — В 2015-2017 годах цены сделок в середине лета были ниже за счет сезонных акций и скидок, а для поддержания спроса в период летнего падения деловой активности застройщики часто снижали даже цены экспозиции. В июле 2017-го более чем в половине (в 36 из 70) ключевых жилых комплексов Московского региона цены по отношению к предыдущему месяцу почти не изменились, а в 20 проектах цены экспозиции и вовсе снизились. В этом году в начале июля 2018-го цены выросли в 38 жилых комплексах (против 14 в июле 2017-го). Только в двух проектах было зафиксировано снижение цены, произошедшее за счет изменений в структуре предложения. Год назад таких проектов было 20».

В ближайшее время тенденция к росту стоимости нового жилья может укрепиться, предупреждают в ЦИАН, так как некоторые застройщики анонсировали индексацию цен не строго с 1 июля, а в разные даты в течение всего второго летнего месяца. Виной всему — ужесточение правил игры на рынке новостроек: застройщики больше не смогут столь легко, как раньше, использовать средства дольщиков для финансирования строек. Они могут получить целевой кредит в банке при условии, что все расчеты с дольщиками проводятся через эскроу-счета в этом же банке, и ни дольщики, ни застройщик не имеют права распоряжаться деньгами, которые на них размещаются. Для девелоперов это означает увеличение себестоимости проектов, для потребителей, логично, — рост стоимости продукта, то есть квартир.

И все же, по общему мнению экспертов, катастрофическим рост стоимости жилья не будет: застройщики успели оформить документы на множество новых проектов еще до вступления в силу поправок в закон о долевом строительстве. Так, по подсчетам аналитиков KnightFrank, за последнюю неделю июня Мосгосстройнадзором было выдано 52 разрешения на строительство многоквартирных жилых домов только в старых границах Москвы. Данный показатель более чем в семь раз превышает значение за аналогичный период прошлого года — тогда было выдано семь разрешений.

В KnightFrank полагают, что во втором полугодии активность девелоперов в части получения новых разрешений на строительство снизится, поскольку уже не будет необходимости в спешке.

«Многие застройщики анонсировали повышение цен с 1 июля, — отмечают эксперты «Метриум». — Однако в ближайшей перспективе рост среднего показателя будет сдерживаться выходом новых проектов по стартовым ценам». В верхах, то есть в мэрии Москвы, с участниками рынка согласны: компании, возводящие жилье на территории столицы, имеют большой запас проектов, которые были запущены до 1 июля 2018 года, то есть до ужесточения закона о долевом строительстве, и это позволит им не повышать цены на квартиры в ближайшем будущем, — такое мнение высказал председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев.

ЖИЛСПРОС - СЕРВИС СРОЧНОГО ВЫКУПА КВАРТИР В НИЖНЕМ НОВГОРОДЕ

ПОЗДРАВЛЯЕМ, ВЫ ПОЛУЧИЛИ ОТ НАС ПОДАРОК - 3 БОНУСА СРОКОМ НА ОДИН ГОД ПРИ ОБСЛУЖИВАНИИ В НАШЕЙ КОМПАНИИ:

1. МЫ ЗАПЛАТИМ ВАМ ДЕНЬГИ !

2. МЫ БЕСПЛАТНО РАЗРЕШИМ ВАШИ ПРОБЛЕМНЫЕ ВОПРОСЫ !

3. ДОСТУП К ЭКСКЛЮЗИВНОМУ КАТАЛОГУ И ВАШИМ ПЕРСОНАЛЬНЫМ УСЛУГАМ !


Возврат к списку

x
САМОЕ ВРЕМЯ
ПРИНЯТЬ
РЕШЕНИЕ!
Заключите договор на продажу недвижимости
в течении 24 часов и получите скидку на услугу в
размере от стоимости недвижимости.*
* никакого подвоха нет
Введите номер и мы перезвоним!
Наверх